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关于印发《温州市区商品房预售资金监管实施细则》的通知
2014-06-23  来源:温州市房产管理局 人民银行温州市中心支行  中国银行业监督管理委员会温州监管分局 打印本页 关闭窗口

各有关单位:

  为进一步规范市区商品房预售资金监督管理,确保商品房预售资金用于相关工程建设,防止商品房交易风险,保障预售商品房当事人的合法权益,维护房地产市场正常秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》和《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等有关规定,在调查研究和广泛征求意见基础上,制定了《温州市区商品房预售资金监管实施细则》,现印发给你们,请结合本部门实际认真学习和贯彻执行。

  执行中如发现问题,请及时与各行业主管部门联系。

  附件:

  1、《温州市区商品房预售资金监管实施细则》;

  2、《浙江省商品房预售资金监管协议书(示范文本)》;

  3、有关表格及证明式样。

  温州市房产管理局      人民银行温州市中心支行

  中国银行业监督管理委员会温州监管分局

  二〇一二年一月十九日

  主题词:城乡建设  资金监管  通知

  温州市房产管理局办公室             2012年1月19日印发

附件1

温州市区商品房预售资金监管实施细则

  第一条 为贯彻落实《关于印发<浙江省商品房预售资金监管暂行办法>、<浙江省商品房预售资金监管协议书>(示范文本)的通知》(浙建房〔2010〕72号),维护商品房交易双方的合法权益,保障商品房预售资金安全,结合我市实际,制定本实施细则。

  第二条 凡在本市区行政区域内(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、经济技术开发区,下同)批准预售的商品房建设项目,其预售资金的收缴、使用和监督管理工作,适用本实施细则。

  第三条 市房地产行政主管部门负责全市商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。中国人民银行温州市中心支行、中国银行业监督管理委员会温州监管分局(以下简称人行温州市中心支行、温州银监分局)负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

  第四条 市房地产行政主管部门、人行温州市中心支行、温州银监分局建立温州市商品房预售资金监管协调小组,负责本市商品房预售资金监管的协调工作。协调小组要建立定期协调机制,加强日常信息沟通,及时解决商品房预售资金监管中遇到的问题,并根据实际情况对监管对象进行监督检查。

  第五条 各区房地产行政主管部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责:

  (一)督促检查商品房预售资金监管的实施情况;

  (二)办理商品房预售资金监管协议的备案工作;

  (三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理;

  (四)商品房预售资金监管其他有关工作 。

  第六条 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况,按照商品房预售许可规模作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”),在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”),若监督项目有开发贷款的,应在办理开发贷款的银行机构开立资金账户。一个预售项目只能开立一个资金账户,该账户不得支取现金。

  第七条房地产开发企业在办理商品房预售许可前,应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”,附件1),明确三方的权利、义务、责任,同时,向监管银行提供以下资料:

  1、监管项目的工程形象进度表(同时提供纸质和电子版);

  2、监管项目各阶段资金使用计划;

  3、监管项目工程预算清册;

  4、投标文件、中标通知书;

  5、监管银行要求的其他资料。

  签订商品房预售资金监管协议后,监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号,用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

  第八条 《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

  第九条 房地产开发企业与监管银行签订商品房预售资金监管协议、取得监管银行预发放资金账户账号后,应当向项目所在地区房地产行政主管部门申请商品房预售资金监管协议的备案,并提供以下材料:

  1、商品房预售资金监管协议备案申请表(一式三份,见附件2);

  2、商品房预售资金监管协议(原件);

  3、监管银行预发放的资金账户账号;

  4、房地产行政主管部门要求的其它材料。

  材料齐全的,区房地产行政主管部门要在当天予以备案,并在《商品房预售资金监管协议备案表》规定栏目签署同意备案的意见、盖章后,返回两份给房地产开发企业,其中一份用于申请《商品房预售许可证》。

  第十条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,按照法律、法规规定,在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括:商品房预售资金监管协议书、监管银行预发放的资金账户账号、监管项目的工程形象进度、监管项目各阶段的资金使用计划等内容。

  商品房预售资金监管协议书未经备案的项目,房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

  第十一条 房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定,凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户,开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户,户名由房地产开发企业名称、《商品房预售许可证》记载的项目名称组成,其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致,预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。监管银行在账户开立后五个工作日内,将房地产开发的开户申请书、《商品房预售证许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行和银监部门备案。

  第十二条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务,配合相关部门做好商品房预售资金监管工作。

  第十三条 房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的,须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房地产行政主管部门提出申请,经批准后重新签订商品房预售资金监管协议、开立新的资金账户账号,将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户,同时解除原监管协议、注销原资金账户账号,并在5个工作日内将重新签订的商品房预售资金监管协议报原备案的房地产行政主管部门、人民银行和银监部门备案,并提供以下材料:

  1、商品房预售资金监管协议变更备案申请表(一式三份,见附件3);

  2、批准文书;

  3、商品房预售资金监管协议;

  4、监管银行预发放的资金账户账号。

  房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间,暂停该项目的网上预售。

  第十四条  房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时,应由购房人将预付的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

  第十五条  按揭贷款或住房公积金贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户,并注明用途。

  第十六条  分期或其它付款方式购买商品房的,在签订《商品房买卖合同》中,必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间,并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

  第十七条 监管项目在预售资金账户账号开立前已经申请到的贷款,应当在该项目预售资金账户账号开立后10日内,相关银行要配合房地产开发企业将该项目的贷款资金余额全部划转到监管银行的预售资金账户账号。不能如期划转的,其贷款的全部金额不能利用该监管项目预售资金账户的资金偿还。

  第十八条  房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时,应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的证明(见附件4)。

  第十九条  房地产开发企业申请使用商品房预售资金,应逐季编制用款计划,并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

  第二十条  商品房预售所得款项必须优先用于相关的工程建设,其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按商品房预售资金监管协议方式进行监管。

  按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费用。前期工程费用包括:前期工程费、管理费、设计费、监理费、销售费、财务费、不可预见费、税费以及其他行政事业收费。

  预售项目累计收缴的预售资金超过该项目工程预算清册总额130%时,房地产开发企业可以凭工程监理单位对调用超出部分资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请,符合条件的,监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

  第二十一条  房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时,应当向监管银行提出申请,并根据资金用途的不同,分别提交相关证明材料。符合条件的,自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

  (一)申请用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时,应当提供:

  1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告(包括预售项目工程基本情况、工程进度、按照合同应当支付的金额、按照资金使用计划应当支付的金额、申请支付资金额度等,下同);

  2、监理单位出具的监管项目工程施工完成(进度)以及按合同约定应当支付工程建设资金额度的证明材料;

  3、收款方缴费通知书以及账户账号。

  (二)用于支付前期工程费用的(按照本细则第二十条的规定,不能超过监管项目工程预算清册总额的20%),应当提供:

  1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;

  2、应当支付的证明,如合同、缴费通知书以及收款方的账户账号(首期工程费用在监管账户账号设立之前已经支付的,可以持已经支付的凭证申请核销)。

  (三)用于偿还本项目开发贷款的,应当提供:

  1、房地产开发企业申请使用监管项目预售资金的报告;

  2、贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明;

  第二十二条  有下列情况之一的,监管银行不予办理用款手续:

  1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;

  2.资金账户余额不足的;

  3.其他不符合本实施细则情况的。

  第二十三条  房地产开发企业在销售中若发生退款的,由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房人账户账号,监管银行在审核相关材料后,将相关款项以转账方式退购房人。

  第二十四条  监管银行应在每月10日前出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单,并在对账单中明确预售资金支出的用途,于每月15日前报人行温州市中心支行备案。房地产开发企业应在每月15日前,向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出情况对账单,并附送明细表。

  第二十五条  房地产开发企业向监管银行提出资金账户撤销申请的,应当提供下列材料:

  (一)房地产开发企业申请撤销商品房预售资金监管账户的报告;

  (二)商品房监管项目已经竣工验收备案的证明。

  监管银行收到房地产开发企业撤销申请后,应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续,并出具解除商品房预售资金监管协议、撤销预售资金监管账户账号意见书。

  第二十六条  房地产开发企业办理商品房项目预售资金监管账户撤销手续后,应当在5日内向项目所在地房地产行政主管部门备案,并提交下列材料:

  (一)撤销商品房预售资金监管账户账号备案申请表;

  (二)监管银行出具的解除商品房预售资金监管协议、撤销预售资金监管账户账号意见书。

  房地产行政主管部门收到房地产开发企业的撤销备案表后,材料齐全的,要当场予以备案。

  第二十七条  本细则自发布之日起实施。本细则未尽事宜,按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定执行。

  第二十八条  各县(市)可以参照执行。

 


附件2

 

浙房    市预监(         

 

浙江省商品房预售资金监管协议书

浙江省住房和城乡建设厅

监制

中国人民银行杭州中心支行

中国银行业监督管理委员会浙江监管局

(示范文本)

 

甲方:                        (银行机构)

乙方:                        (房地产开发商)

丙方:                        (工程监理单位)

 

为加强商品房预售资金监督管理,确保商品房建设顺利进行,保护交易双方的合法权益,维护房地产交易市场秩序,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及其他有关法律法规之规定,经甲、乙、丙三方充分协商,在平等、自愿的基础上,就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见,特订立本协议。

一、乙方开发建设的                         项目,坐落位置:                               ,土地证证号:                  ,土地面积:            平方米,总建筑面积:             平方米,总套数:        套,工程预算清册总额:      万元,预计售楼款约为:      万元,其中                                        作为本协议项下的监管项目,甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行,丙方为监管项目的工程监理单位。

二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行       ,预设资金账户账号                 

三、甲方依照《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等规定,负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作。

四、甲方应当做好金融服务工作,方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。

五、乙方在甲方开立资金账户,作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款等)由购房人直接存入该资金账户,房地产开发企业不得擅自收存;各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内,不得直接支付给乙方或者转作他用。

六、乙方必须根据有关规定,接受对商品房预售资金的监督管理,保障购房人的合法权益,并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求,将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

七、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后    天内,应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续,并向房地产行政主管部门提交该商品房预售资金存入资金账户的证明。

八、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的,应当按照本协议的约定由甲方进行审核、确认。如《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的,甲方应当凭乙方提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续;如《商品房买卖合同》未办理预售备案登记的,甲方应当凭原签订的《商品房买卖合同》、预售资金存入资金账户证明以及乙方与购房人签订的终止合同办理退款手续。

九、丙方应在每月月末出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请,丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。

十、甲方应当根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额证明,以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料,按监管项目实际支出需要拨付资金。

  十一、乙方经甲方核准使用的预售资金,只能用于支付监管项目开发建设需要。资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%部分纳入本协议监管。其中,监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

  十二、违约责任

  (一)因丙方未按照本协议约定履行职责,造成监管资金未能使用于项目建设,致使本协议项下的项目建设不能按期竣工,给购房人造成损害的,丙方与乙方承担连带赔偿责任。

  (二)丙方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料,造成项目建设延误的,由丙方按照乙方所受经济损失的      %承担赔偿责任。

  (三)因甲方未尽责履行监管义务,致使本协议项下的项目无法正常建设,给购房人造成损失的,甲方与乙方应当承担连带赔偿责任。

  (四)因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项,给乙方造成损失的,甲方应当承担赔偿责任。

  (五)因丙方未认真审核或者甲方未提供监管资金余额的准确情况,造成本协议项下的项目建设不能按期竣工,给购房人造成损失的,甲、乙、丙三方应当承担连带赔偿责任,但有证据证明甲、丙两方无过错的除外。

  十三、争议解决方式

  本协议在履行过程中发生争议的,由三方当事人协商解决,协商不成的,可以要求监管项目所在地房地产行政主管部门和金融管理部门共同调解,协商或者调解不成,或者当事人不愿调解的,按照下列第   项处理:

  (一)向有管辖权的人民法院起诉。

  (二)向    仲裁委员会申请仲裁。

  十四、协议的终止

  本协议项下监管项目竣工验收备案后,根据房地产行政主管部门出具的相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请,经协议三方一致书面同意,资金账户内的商品房预售资金方可解除监管,同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。

  如本协议在履行期满前确需提前终止的,必须由乙方向监管项目所在地房地产行政主管部门申请,经批准并签订新的商品房预售资金监管协议、完成监管资金交割并报当地房地产行政主管部门和人民银行备案后,本协议方可终止履行。

  十五、本协议未尽事宜,协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

  十六、本协议在执行过程中,当事人三方的商品房预售资金监管和收缴、使用等行为应当接受和服从当地房地产行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。

  十七、本协议共计   页,一式六份,甲、乙、丙三方各一份,另外三份分别报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行、银监部门备案。

  十八、本协议自三方签字盖章之日起生效。 

 甲方: (公章)      乙方: (公章)        丙方: (公章)

 

负责人签名:        负责人签名:           负责人签名: 

业务联系人:        业务联系人:           业务联系人:

联系电话:          联系电话:             联系电话:

年   月   日        年   月   日            年   月   日


附件3

           区商品房预售资金监管协议备案申请表

申请单位(盖章)                   申请日期:    年    月   日

项目名称

开发单位名称

开户银行

开户名称

监管账号

工程监理单位

工程预算金额

监管份额

预计监管金额

 

申报资料名称

房管

部门

意见

经办人:

审核人:

备注

附商品房预售资金监管协议书复印件1份

房地产开发企业联系人:        联系电话:

 

        银行温州分行商品房预售资金监管协议备案申请表

申请单位(盖章)                   申请日期:    年    月   日

开户银行

开户名称

监管账号

项目名称

开发单位名称

工程监理单位

申报资料名称

 

              银行、联系人 

联系方式                                                 

 

        银行温州分行商品房预售资金监管协议备案申请表

申请单位(盖章)                   申请日期:    年    月   日

开户银行

开户名称

监管账号

项目名称

开发单位名称

工程监理单位

申报资料名称

 

              银行部门、联系人 

联系方式                                                 

 

         区商品房预售资金监管账户变更申请表

申请单位(盖章)                    申请日期:    年   月   日

项目名称

开发单位名称

原开户银行

原开户名称

原监管账号

现开户银行

现开户名称

现监管账号

监管银行意见

经办人:

审核人:

人民

银行

意见

经办人:

审核人:

银监部门意见

经办人:

审核人:

房管

部门

意见

经办人:

审核人:

备注:此表一式五份,房地产开发企业、监管银行、人民银行、银监分局、房地产行政主管部门各一份。

房地产开发企业联系人:         联系电话:

 

商品房预售资金缴存证明

 

           区房产管理局:

购房人               身份证号码:                    购买的                                公司                小区           室商品房,建筑面积为         平方米,房屋总价款为       万元,按照双方商品房买卖合同约定,按照        方式付款,其中已付购房款       万元已于       日存入我行该监管项目资金监管账户。

特此证明

 

                银行

  年    月    日

 

撤销商品房预售资金监管账户账号备案申请表

申请单位:                        申请日期:   年   月   日

项目名称

开发单位名称

开户银行

开户名称

监管账号

房开

企业申请

监管银行意见

经办人:

审核人:

人民

银行

意见

经办人:

审核人:

银监部门意见

经办人:

审核人:

房管

部门

意见

经办人:

审核人:

备注:此表一式五份,房地产开发企业、监管银行、人民银行、银监分局、房地产行政主管部门各一份。

房地产开发企业联系人:         联系电话: